Vodič kroz cene kvadrata u Beogradu po opštinama u 2025
Kako je tržište nekretnina nastavilo da beleži rast i u 2025. godini, cene kvadrata u Beogradu postaju jedna od najaktuelnijih tema za sve – od kupaca prvog stana, preko investitora, pa do vlasnika koji planiraju prodaju.
S obzirom na to da se razlike u cenama mogu kretati i preko 2.000 evra po kvadratnom metru u zavisnosti od lokacije, tipa gradnje i infrastrukture u okolini, dobro informisanje postaje ključno.
U ovom vodiču detaljno analiziramo stanje na tržištu, uz prosečne cene kvadrata po opštinama, razliku između novogradnje i starogradnje, kao i faktore koji najviše utiču na cenu.
Prosečne cene kvadrata po opštinama u 2025

Cene kvadrata u Beogradu variraju drastično, u zavisnosti od lokacije, tipa objekta, godine izgradnje i dostupnosti infrastrukture. Ispod je detaljna tabela sa prosečnim vrednostima po kvadratnom metru u najtraženijim beogradskim opštinama, za novogradnju i starogradnju.
Opština | Novogradnja (€ / m²) | Starogradnja (€ / m²) | Trend u odnosu na 2024. | Kratki komentar |
Stari Grad | 4.300 – 5.000 | 3.100 – 3.900 | +6,5 % | Najskuplja zona zbog blizine centra i ekskluzivnih objekata |
Vračar | 4.000 – 4.800 | 2.900 – 3.800 | +7,2 % | Stabilna tražnja, česta kupovina za izdavanje |
Savski Venac | 3.800 – 5.100 | 2.800 – 3.600 | +5,8 % | Blizina Beograda na vodi podiže prosek |
Novi Beograd | 2.700 – 3.900 | 2.300 – 3.200 | +8,1 % | Komercijalna i porodična zona, odličan balans |
Voždovac | 2.400 – 3.200 | 2.000 – 2.600 | +9,3 % | Visok skok zbog novih kompleksa i dobre saobraćajne povezanosti |
Zvezdara | 2.600 – 3.300 | 2.100 – 2.800 | +7,8 % | I dalje isplativa lokacija za mlade kupce |
Palilula | 2.300 – 3.000 | 1.900 – 2.600 | +11,2 % | Najveći rast u 2025; urbanizacija donosi skok |
Zemun | 2.200 – 3.000 | 1.800 – 2.600 | +7,5 % | Rastuća popularnost zbog mira i blizine Dunava |
Čukarica | 2.200 – 2.900 | 1.900 – 2.400 | +6,7 % | Porodična naselja u širenju, naročito Banovo brdo |
Rakovica | 2.000 – 2.700 | 1.700 – 2.300 | +9,9 % | Jedna od poslednjih „povoljnih“ opština u širem krugu |
Najpovoljnije opcije za kupce sa ograničenim budžetom nalaze se u Rakovici i Čukarici, gde su cene i za novogradnju i za starogradnju još uvek ispod 2.600 €/m².
Razlika između novogradnje i starogradnje kreće se od 600 do 1.300 € po kvadratu, u zavisnosti od zone i kvaliteta izgradnje.
Potražnja ne jenjava: Šta pokreće prodaju stanova u Beogradu?

Uprkos poskupljenjima i sve višim troškovima života, interesovanje za kupovinu stanova u Beogradu ne pokazuje znake usporavanja.
Najveći deo te tražnje dolazi od mladih parova, IT profesionalaca i ljudi koji Beograd vide kao mesto sigurnije investicije u odnosu na dinamične valute ili štednju u banci.
Pritom, ono što karakteriše tržište u 2025. jeste jasno usmerena pretraga ka lokacijama koje kombinuju dostupnost infrastrukture, mirno okruženje i realnu cenu po kvadratu.
Ako se statistički prati prodaja stanova, Beograd je i dalje među najtraženijima, posebno opštine – Novi Beograd, Zvezdara i Voždovac.
Ko najviše traži stanove?
- Mlade porodice – traže novogradnju sa liftom, parkingom i blizinom vrtića/škola
- Investitori – traže stanove za izdavanje u blizini kampusa, bolnica, poslovnih zona
- Povratnici iz inostranstva – kupuju nekretnine kao alternativu deviznoj štednji
Iako se očekivalo da će rast kamatnih stopa u 2024. uneti više opreza među kupce, u praksi je potražnja ostala visoka. Cene kvadrata u Beogradu rastu upravo jer tržište ne dozvoljava pad.
Šta najviše utiče na cene kvadrata u Beogradu?
Iako se može pretpostaviti da lokacija ima najveći uticaj na cenu, tržište u 2025. pokazuje da je u igri čitav niz faktora — od strukture objekta do ekonomskih uslova. U nastavku su najvažniji elementi koji trenutno oblikuju cene kvadrata u Beogradu:
1. Lokacija i mikro-lokacija
Ne govori se uzalud da je lokacija „kralj tržišta nekretnina”. U Beogradu, razlika od svega nekoliko stotina metara može značiti i nekoliko stotina evra više po kvadratu. Na primer:
- Stan u Južnom bulevaru (Vračar) može koštati i do 4.800 €/m²
- Stan preko ulice, u delu koji pripada Zvezdari, može biti i 1.000 € jeftiniji
2. Tip i kvalitet gradnje

- Novogradnja sa modernom izolacijom, liftom, garažom i energetskim sertifikatom može doneti dodatnu vrednost od 20–30 % po kvadratu u odnosu na starogradnju bez lifta.
- Objekti rađeni po „smart home” principima (automatski roletne, pametna rasveta, video nadzor) posebno su traženi među mlađim kupcima.
3. Površina i struktura stana
Manji stanovi (30–50 m²) imaju višu cenu po kvadratu jer su pristupačniji početnicima na tržištu. Garsonjere i jednosobni stanovi u centru idu i do 5.000 €/m² upravo zbog ogromne potražnje za kratkoročnim izdavanjem (Airbnb, studenti, digitalni nomadi).
Zanimljivost: Prema istraživanju sajta 4zida.rs, stanovi do 45 m² bili su najtraženiji u prvom kvartalu 2025. godine, a većina se prodala u roku kraćem od 15 dana.
4. Infrastruktura i dostupnost
Cene kvadrata u Beogradu direktno rastu sa boljom infrastrukturom:
- Blizina metro stanice (npr. Makiško polje – buduća stanica) već je uticala na skok cena u okolnim naseljima do 12 %
- Pristup bolnicama, školama i tržnim centrima — ključan za mlade porodice
- Parkovi i zelene površine — dodaju i do 150–200 €/m² vrednosti
5. Ekonomski faktori i državne mere
- Subvencionisani stambeni krediti za mlade do 35 godina značajno su povećali broj kupaca, naročito u opštinama kao što su Voždovac i Palilula
- Inflacija i rast cena građevinskog materijala – tokom 2024. i početka 2025. beton i čelik su poskupeli preko 30 %, što je direktno poguralo cene novogradnje
Kako su se kretale cene kvadrata po opštinama: 2024. vs 2025.
Za sve one koji prate tržište nekretnina s ciljem ulaganja ili kupovine stana u pravom trenutku, upoređivanje podataka iz dve uzastopne godine pruža dragocen uvid u dinamiku cena.

Ključna zapažanja:
- Najveći nominalni rast beleže Stari Grad i Savski Venac, sa skokom od oko 600–700 € po kvadratu — usled luksuzne novogradnje i velikih infrastrukturnih projekata.
- Palilula i Rakovica ostvarile su najveći procenat rasta (13–14 %), i to zahvaljujući ubrzanoj urbanizaciji i gradnji pristupačnih kompleksa.
- Zemun i Voždovac beleže stabilan, ali umeren rast — signal da su tržišno već „zategnuti“, ali i dalje zanimljivi kupcima.
Kada se analiziraju cene kvadrata u Beogradu, postaje jasno da razlike nisu samo geografske već i strateške — određene zone se razvijaju brže zahvaljujući projektima, dok druge zadržavaju vrednost zbog dugoročne atraktivnosti.
Preporuke za kupce i prodavce + Šta nas čeka do kraja 2025?

Iako su cene kvadrata u Beogradu dostigle istorijski maksimum u većini opština, tržište nekretnina i dalje je živo.
Ključno pitanje koje postavljaju i kupci i prodavci jeste: da li se isplati kupiti ili prodati sada, ili čekati povoljniji trenutak?
Za kupce:
- Ako kupujete za život, vreme je sada. Cene kvadrata u Beogradu više ne padaju ni u jesenjem periodu, kada je ranije bio zabeležen blagi sezonski pad.
- Izbegavajte lokacije koje su već dostigle cenovni plafon — poput ekskluzivnih delova Vračara i Starog Grada — osim ako kupujete iz prestiža ili luksuza.
- Gledajte šire zone sa potencijalom rasta, kao što su Lešće (Zvezdara), Višnjička banja (Palilula), Kanarevo brdo (Rakovica) i naselja u okolini budućih metro-stanica.
Za prodavce:
- Ako imate stan u starijoj gradnji – sada je idealno vreme za prodaju. Kupci se i dalje odlučuju na kompromis ako je lokacija dobra, ali s vremenom očekuju veći kvalitet za visoku cenu.
- Investirajte minimalno u renoviranje pre prodaje: novi podovi, sveže okrečeno i dobra fotografija mogu povećati interesovanje i ubrzati prodaju.
- Budite realni sa cenom. Stan koji se oglašava sa 15–20 % višom cenom od tržišne, najčešće stoji mesecima.
Tržišna projekcija: Pad, stagnacija ili dalji rast?

Analitičari tržišta nekretnina ne očekuju ozbiljan pad cena do kraja 2025. ili početka 2026. godine. Naprotiv, postoji više faktora koji ukazuju na dalji, ali usporen rast:
Ključni pokazatelji za prognozu:
Faktor | Trenutno stanje (2025) | Predviđeni uticaj |
Kamatne stope | Blago stabilizovane (oko 5 %) | Neutralan |
Inflacija | U padu u odnosu na 2023–2024 | Pozitivan (podstiče ulaganje u nekretnine) |
Građevinski materijal | Cene stabilne, bez velikih skokova | Stabilan |
Subvencije za mlade | I dalje aktivne u 2025. | Pozitivan |
Izgradnja metroa (BG) | Radovi u toku | Dugoročno pozitivan |
Dakle, šta je realno očekivati?
- Rast cena će se nastaviti, ali sporijim tempom — bez drastičnih skokova kao u 2022–2024.
- Neće doći do „pucanja balona” jer ponuda stanova i dalje ne može da zadovolji potražnju, posebno u segmentu manjih stanova.
- Kupovina u drugoj polovini 2025. i dalje je sigurna ako se ulaže pametno — naročito u opštinama sa infrastrukturnim projektima (metro, kružni tokovi, novi tržni centri).