Kupovina stana u izgradnji i dalje je jedan od najčešćih načina rešavanja stambenog pitanja u Srbiji. Razlika u ceni između gotovog stana i ranih faza gradnje mnogima deluje privlačno, posebno u većim gradovima gde kvadrat iz godine u godinu ide naviše.
Ipak, upravo tu ljudi naprave najveće greške. Uplate ozbiljan novac na osnovu reklame, rendera ili obećanja investitora, a da prethodno nisu proverili osnovne stvari.
Podaci Republičkog geodetskog zavoda pokazuju da su stanovi tokom 2025. godine ostali dominantan segment tržišta nepokretnosti u Srbiji. Ukupna vrednost tržišta dostigla je 8,1 milijardu evra, uz rast od 8,6%, dok je vrednost tržišta stanova porasla za 17,4%.
Šta morate proveriti pre prve uplate investitoru
Pre nego što rezervišete stan u izgradnju ili uplatite kaparu, proverite sledeće:
- da li investitor poseduje građevinsku dozvolu
- da li je parcela uredno upisana u katastar
- da li postoji zabeležba hipoteke ili spora
- ko je izvođač radova
- kakvi su raniji projekti investitora
- da li banka finansira projekat
Tokom 2025. godine dodatno je poraslo interesovanje za novogradnju, posebno za veće gradove. Upravo zbog toga prodaja stanova Beograd ima veliki rast, jer kupci pokušavaju da pronađu projekte koji imaju urednu dokumentaciju i pouzdanog investitora.
Republički geodetski zavod navodi da su stanovi ostali dominantan segment tržišta nepokretnosti u Srbiji tokom 2025. godine, uz rast vrednosti tržišta stanova od 17,4%.
Građevinska dozvola nije formalnost
Građevinska dozvola mora da postoji pre prodaje stanova. Bez nje investitor ne bi smeo da prima novac od kupaca. Problem je što deo kupaca nikada ne proveri da li je dozvola zaista izdata i pravosnažna.
Na sajtu CEOP sistema moguće je proveriti:
- broj građevinske dozvole
- datum izdavanja
- investitora
- lokaciju objekta
- status postupka
Mnogi preskoče taj korak i oslone se na usmenu priču prodajnog agenta. Posle nastaju problemi sa rokovima ili legalizacijom objekta.
Važno je razumeti i razliku između građevinske i upotrebne dozvole. Građevinska dozvola omogućava početak radova. Upotrebna dozvola potvrđuje da je objekat završen u skladu sa projektom i da može legalno da se koristi.
Bez upotrebne dozvole banka uglavnom neće odobriti standardni stambeni kredit za promet gotovog stana.
Kako da proverite investitora
Na tržištu postoje ozbiljne kompanije koje godinama rade kvalitetne projekte. Postoje i investitori koji osnuju firmu samo za jednu zgradu, pa nakon završetka projekta praktično nestanu iz posla.
Zbog toga proveru investitora ne treba svesti na gledanje reklama ili Instagrama.
Najkorisnije informacije uglavnom dobijete kada proverite:
| Šta proveravate | Gde proveravate | Zašto je važno |
| Istoriju firme | APR | Vidite koliko dugo posluju |
| Blokade računa | NBS | Pokazuje finansijske probleme |
| Ranije projekte | Katastar i teren | Proveravate kvalitet gradnje |
| Sudske sporove | Portal sudova | Mogući problemi sa kupcima |
| Finansiranje projekta | Banke | Dodatna sigurnost |
Posetite i prethodne zgrade koje je investitor radio. Razgovor sa ljudima koji tamo žive ume da kaže više od bilo koje reklame.
Nekada ćete saznati da su rokovi kasnili godinu dana. Nekada da su problemi sa garažama ili vlagom rešavani mesecima. Takve informacije se ne vide u promotivnim brošurama.
Kupovina u ranoj fazi gradnje nosi veću neizvesnost
Cena stana je najniža dok postoji samo temelj ili početak radova. Upravo tada najveći broj ljudi pokušava da rezerviše stan.
Razumljivo je zbog čega. Razlika u ceni između početne faze i završetka objekta može biti velika. Ipak, morate znati šta prihvatate.
Kupovina u ranoj fazi znači:
- duže čekanje useljenja
- mogućnost probijanja rokova
- rizik od promena projekta
- veću zavisnost od finansijske stabilnosti investitora
U Srbiji su tokom 2025. godine cene stanova nastavile umeren rast od oko 5,7%, prema podacima RGZ.
Zbog toga mnogi kupci i dalje ulaze u novogradnju što ranije kako bi prošli povoljnije. Problem nastaje kada se odluka donosi bez provere dokumentacije.
Da li ste znali?
Banke koje finansiraju velike projekte uglavnom zahtevaju detaljnu kontrolu dokumentacije pre puštanja kredita investitoru. Kada iza projekta stoji ozbiljna banka, kupcima to predstavlja dodatni nivo sigurnosti, iako nije apsolutna garancija.
Šta mora da stoji u predugovoru
Predugovor nije papir koji se potpisuje reda radi. Sve što nije jasno definisano može kasnije da postane problem.
U praksi se najviše sporova vodi upravo zbog loše sastavljenih predugovora.
Posebnu pažnju obratite na:
- tačnu kvadraturu stana
- rok završetka radova
- penale za kašnjenje
- dinamiku plaćanja
- opis materijala i opreme
- način rešavanja reklamacija
Nemojte pristajati na neodređene formulacije poput “okvirni rok završetka” ili “moguća manja odstupanja”. Takve formulacije ostavljaju mnogo prostora investitoru.
Dobro je da predugovor pregleda advokat koji se bavi nekretninama. Ljudi često pokušavaju da uštede na tom delu, a kasnije imaju višestruko veći trošak.
Escrow račun i zaštita novca kupca
Escrow račun se kod nas još ne koristi dovoljno, iako može značajno da zaštiti kupca.
Suština je jednostavna. Novac se ne prebacuje odmah investitoru, već stoji kod banke ili posrednika dok se ne ispune definisani uslovi.
Takav model je posebno koristan kada:
- projekat još nije dovoljno odmakao
- investitor nema dugu istoriju poslovanja
- kupac daje veliki procenat novca unapred
U nekim državama ovakav sistem predstavlja standard. Kod nas se još uglavnom oslanja na ugovor i poverenje između strana.
To ne znači da je svaki projekat bez escrow računa problematičan. Ipak, kada postoji mogućnost dodatnog obezbeđenja novca, vredi razmisliti o toj opciji.
Najčešće greške koje kupci prave
Neke greške se ponavljaju godinama. Bez obzira na iskustvo tržišta, veliki broj ljudi i dalje zanemaruje osnovne provere.
Najčešće greške izgledaju ovako:
- uplata kapare bez provere dozvola
- oslanjanje isključivo na reklamu investitora
- potpisivanje predugovora bez advokata
- ignorisanje hipoteke na parceli
- kupovina samo zbog “povoljne cene”
- neproučavanje rokova izgradnje
Ljudi često pretpostave da problem neće nastati baš njima. Upravo zbog toga mnogi kasnije mesecima pokušavaju da reše stvari koje su mogli da provere za jedan dan.
Kod kupovine stana u izgradnji nema mnogo prostora za brzoplete odluke. Jedna provera više uglavnom znači manje problema kasnije.
Često postavljana pitanja
Šta pokazuje stanje tržišta nekretnina u 2025. godini
Tržište nije stalo uprkos višim cenama i skupljim kreditima. Naprotiv, podaci pokazuju da interesovanje za stanove i dalje postoji.
Republički geodetski zavod navodi da je tokom 2025. godine zaključeno više od 129 hiljada kupoprodajnih ugovora, uz rast ukupnog tržišta od 8,6%.
Beograd i dalje drži najveći deo tržišta. Oko 53% ukupne vrednosti prometa stanova odnosi se upravo na glavni grad.
Kupci danas mnogo više proveravaju projekte nego pre nekoliko godina. Banke su opreznije. Ljudi češće traže ugovore na proveru. Sve to utiče da tržište bude ozbiljnije nego ranije.
I dalje postoje rizični projekti i problematični investitori, ali kupci sada imaju više dostupnih podataka nego ranije.
